La complejidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos

– Diego Vigil de Quiñones

Como es sabido por todos, el arrendamiento en España es una materia en la que nunca ha llegado la paz legislativa. Pese a la claridad y sencillez del régimen del arrendamiento en el Código civil (aplicable a las cosas para las que no rigen las leyes especiales de arrendamientos urbanos y rústicos, como son las plazas de garaje o los solares), el legislador ha procurado con múltiples leyes a lo largo del tiempo dar solución a las demandas populares de protección a los inquilinos. Por citar únicamente las del último medio siglo, debemos mencionar el Decreto Boyer del 85, la Ley de arrendamiento urbanos (LAU) de 1994, y sus interminables reformas por la Ley 4/2013, la Ley 7/2019 o las reformas añadidas por la Ley de vivienda 12/2023…(por el momento).

Todas esas leyes, han sido un continuo ir y venir de ampliaciones o restricciones de la libertad contractual: primero se podía pactar libremente el tiempo del arrendamiento, luego se pusieron cinco años de prórroga forzosa, después se bajaron a tres, luego se han subido a siete para los grandes tenedores y a cinco para los pequeños, y finalmente se han introducido medidas de prórroga y limitación de renta. El resultado de las medidas protectoras del último lustro (tras la Ley 7/2019), ha sido demoledor: la oferta ha caído en más de un 25%, buscando los arrendadores las opciones más variadas que ofrece el mercado y el Derecho (arrendamientos de temporada, turísticos, contratos de hospedaje etc). Ello, unido al incremento de la demanda, ha generado una subida de precios insoportable para cualquier ciudadano normal.

Si nos fiamos de los antecedentes, y de lo que dicen los economistas, la vía para ampliar la oferta estaría en incrementar la seguridad (cuestión esta, la de la agilidad de los desahucios, que dejo a los procesalistas) y la libertad. De ser cierta la hipótesis, sin tantos límites de renta y tantas prórrogas forzadas, los pisos disponibles serían más. Y al ser más, serían más baratos. No obstante, como podemos comprender que ciertas restricciones sean necesarias para los arrendatarios más vulnerables, deberíamos preguntarnos ¿Sería posible entonces más libertad sin renunciar a mantener ciertos límites de protección? Pienso que sí, y la solución es más sencilla de lo que parece: saquemos del mercado «regulado» a los inquilinos menos necesitados de protección. Para ello sugiero una solución mucho más ágil y sencilla que las complejas reformas hoy existentes, tocando un único apartado de un único artículo de la LAU:

El Artículo 4.2 LAU párrafo segundo, dispone que «Se exceptúan…los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil». Es decir, que cuando se trate de arrendamientos de lujo, las limitaciones de la ley no rigen. Y la cuestión es, ¿Podríamos definir el lujo de una forma más extensa que 300 metros de vivienda o rentas de más de 7376€ al mes (que es lo que resulta de multiplicar por 5,5 el salario mínimo vigente repartido en doce mensualidades)? Creo que es evidente que sí. Y una buena forma de hacerlo sería pensar en aquellos arrendamientos que, por estar por encima de la media, únicamente son accesibles a privilegiados. Así sería el caso, creo yo, de cualquier apartamento de 50 metros en que se pagase más de 1323€ (salario mínimo en doce mensualidades).

Me meto en un portal muy famoso a hacer la prueba: de casi 7500 pisos en Madrid, únicamente 999 superan los 1300€ para entre 40 y 60 metros; y únicamente 619 viviendas superan los 2000€ para entre 80 y 100 metros. Repito la operación en Barcelona, y 787 pisos sobre 4500 superan los 1300€ entre 40 y 60 metros. Así, a botepronto, con una redacción más flexible del Art. 4.2-2 extraeríamos de la LAU un porcentaje considerable de las viviendas de las zonas más pobladas. Previsiblemente, aumentaría la oferta en ese segmento, y por tanto en el conjunto.

La redacción podría ser la siguiente: «Se exceptúan…los arrendamientos de viviendas cuya renta anual exceda, por metro cuadrado, del resultado de dividir el salario mínimo profesional entre cincuenta. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil».

A más a más, otra forma de aumentar la libertad y promover el incremento de la oferta, sería utilizar la categoría legal de zona de mercado residencial tensionado creada por la Ley de vivienda (Art. 18) y, al igual que se conecta esa categoría con la LAU para por ejemplo limitar la elevación de la renta (Art. 17.6 LAU), se utilice para determinar el ámbito de aplicación de la LAU, dejando fuera de sus limitaciones a los lugares no tensionados, pero en los que la oferta crecería seriamente con más libertad contractual.

Naturalmente todo podría venir acompañado de estímulos fiscales, pero eso, al igual que las cuestiones procesales, excede de los límites del presente comentario.

Autor: Diego Vigil de Quiñones, registrador de la propiedad y socio fundador de Derecho y Libertad.