¿Un país sin propietarios?

– Diego Vigil de Quiñones

Se suele decir que España es, en materia de vivienda, un país de propietarios. Una idea acertada hasta hace poco y que deriva de las políticas del pasado siglo, cuando incluso un ministro de Vivienda del régimen -José Luis de Arrese- dijo que «no queremos un país de proletarios, queremos un país de propietarios». Un lema que aún hoy tiene su eco. Hace poco el sindicalista Martín Urriza, director del gabinete económico de Comisiones Obreras, aseguró que promover la vivienda en propiedad era volver al modelo franquista «de propietarios, no de proletarios».

La realidad, sin embargo, es cada día menos halagüeña para el acceso de la gente común a la propiedad; los más pudientes, capaces de comprar al contado; y los muy solventes, capaces de obtener un préstamo hipotecario, sabemos que sí pueden ser propietarios. Una radiografía reciente del propio mercado inmobiliario de la vivienda señalaba que entre 2018 y 2021 el porcentaje de españoles propietarios pasó del 66 por ciento al 57 por ciento. Situación que se agrava en los jóvenes: en 2018, el 70 por ciento de los ciudadanos de entre 25 y 44 años vivía en propiedad, pero en 2021 había bajado al 59 por ciento.

Un rápido ritmo de caída que contrasta con, precisamente, los cambios ocurridos durante el siglo XX, donde entre los años 1960 y 1970 el porcentaje de habitantes urbanos en propiedad pasó del 30,2 por ciento al 52 por ciento.

Influyen en estas transformaciones diversos factores, como la precariedad laboral juvenil comparada con la de hace sesenta años. Influye también el propio precio de la vivienda: en los ochenta se podría comprar un piso con el sueldo de 2,8 años, mientras que hoy en día supone más de siete salarios anuales. E igualmente otras variadas circunstancias como la presión turística o la hiperconcentración de población en ciertas zonas llamadas ‘tensionadas’, reverso de las ‘vaciadas’; y el régimen de transformación del suelo: en la época desarrollista se expropiaban las fincas a precio de suelo rústico, se urbanizaba el terreno y se ponían los solares a disposición del mercado de la vivienda.

Tras la Constitución, y pese a que en ésta se dice que la regulación del uso del suelo debe evitar la especulación, la urbanización se ha costeado con los beneficios de los promotores, dejando de transformarse el suelo rústico en urbano sin los costes especulativos. Un número no menor de propietarios se ha enriquecido, y muchos no querrían volver atrás por los intereses creados, pero el coste ha sido muy perjudicial para el común de los ciudadanos.

A ello hay que unir que existían mecanismos de acceso diferido a la propiedad tristemente abandonados, como la venta a plazos garantizada con condición resolutoria, mientras hoy es difícil comprar sin tener ahorrado al menos el 25 por ciento del valor de la vivienda. Un ahorro que, por supuesto, también hay que decirlo, no es una preferencia para muchos trabajadores jóvenes, que prefieren disfrutar en el presente de muchos placeres que sus abuelos se autonegaron. Además, hay que decir que el sistema de incentivos fiscales tampoco invita a ello, una vez desaparecida la cuenta ahorro vivienda.

Frente a esta situación, las respuestas políticas de todos los partidos son claramente insuficientes. Unos proponen soluciones utópicas como topar los precios del alquiler, construir menos para que todo sea más verde, frenar desahucios en beneficio de los ‘okupas’ y otras medidas que lo único que hacen es reducir la oferta, incrementando el coste de la vivienda. Otros, sin embargo, evitan medidas utópicas, pero no ofrecen cambios. No se contempla urbanizar expropiando o promover intensamente la vivienda protegida, habiendo quedado reducida la VPO a mero símbolo para un porcentaje insignificante de ciudadanos, en torno al 2 por ciento del total.

Unos ciudadanos que, tampoco podemos obviarlo, asisten desconcertados al problema sin demandar a los políticos un cambio serio. Si la gente tuviera claro que quiere una vivienda barata en propiedad, algún partido se atrevería a luchar por ese objetivo. Pero los partidos políticos sólo hablan de alquiler, porque, sin duda alguna, lo que desearían sería convertir a las administraciones en gran arrendador, como ocurre en la ciudad de Viena, donde se cumple el sueño de cualquier político: el mismo partido lleva más de un siglo gobernando la ciudad.

En cuanto al futuro del mercado, sin perjuicio de los que superando la media puedan comprar, en el sector se habla como gran novedad del ‘build to rent’ o construir para arrendar, en muchas ocasiones potenciada por potentes fondos. Un negocio maravilloso, pues un inquilino pagando toda su vida es mucho más rentable que un deudor hipotecario que en poco más de veinte años tiene la casa pagada.

Lo que no se dice es que un país de inquilinos es muchísimo más débil de cara al futuro. A día de hoy, el 46,9 por ciento de los españoles viven en una casa pagada. ¿Qué será de la generación de no propietarios con unas pensiones en retroceso?.

Si no queremos que el futuro sea más angustioso, es preciso potenciar la propiedad. Ello requerirá sacrificios de algunos intereses, pero sería, sin duda, la mejor política para el bien común. Si no lo hacemos así, habrá un país con muchos menos propietarios; pero, que no nos engañen: será un país peor.

Autor: Diego Vigil de Quiñones Otero, socio-fundador de Derecho y Libertad. Registrador de la Propiedad.

Publicado originalmente en ABC.