Resolviendo la Crisis de la Vivienda (EEUU)

– Marcos Pulliam (reseña del libro)

Los liberales clásicos consideran correctamente los derechos de propiedad como un pilar indispensable de una sociedad libre. James Burling ha estado litigando derechos de propiedad durante más de 40 años en la Pacific Legal Foundation (PLF), un bufete de abogados de interés público con sede en California que fue pionero en la defensa de los propietarios contra la interferencia del gobierno. Desde que PLF fue fundada en 1973, ha logrado que 20 de sus casos sean aceptados para su revisión por la Corte Suprema de los Estados Unidos, obteniendo 18 victorias, incluido el precedente histórico en Nollan v. California Coastal Commission (1987). Este es un historial asombroso. El propio Burling argumentó y ganó un importante caso de derechos de propiedad en 2001, Palazzolo v. Rhode Island. A través de su representación de los propietarios, Burling y sus colegas del PLF son responsables de gran parte de la jurisprudencia de la Corte Suprema en las áreas de expropiaciones regulatorias, restricciones confiscatorias del uso de la tierra y extralimitación ambiental. Pocas personas están mejor preparadas para escribir un libro sobre los derechos de propiedad.

El libro de Burling, Nowhere to Live: The Hidden Story of America’s Housing Crisis, es un amplio examen de las diversas formas en que la regulación gubernamental ha reducido la cantidad de viviendas en Estados Unidos, contribuyendo a, o incluso creando, la actual crisis de asequibilidad que hace que la propiedad de la vivienda sea inalcanzable para muchos de los que aspiran a ella. El mercado de la vivienda está sujeto a las reglas de la economía: la oferta y la demanda. Si la demanda supera la oferta, los precios suben. La regulación gubernamental restringe la oferta.

Burling aborda la expropiación, la llamada «renovación urbana», el financiamiento de incrementos fiscales, el control de alquileres, la vivienda pública, los mandatos de vivienda asequible, las tarifas de desarrollo impuestas por el gobierno y el abuso tiránico de las leyes ambientales como la Ley de Especies en Peligro de Extinción, la Ley de Agua Limpia y el estatuto de permisos de uso de la tierra excepcionalmente restrictivo de California (promulgado por el gobernador Ronald Reagan en 1970), la Ley de Calidad Ambiental de California (o CEQA). Burling describe a CEQA como el desencadenamiento «del equivalente a la plaga bubónica en el desarrollo de viviendas de California». Leyes como la CEQA contribuyen a la oferta inadecuada de viviendas en California (tanto apartamentos como viviendas unifamiliares), lo que hace subir los precios y los alquileres.

El tratamiento de Burling de estos temas es seguro, sensato y esclarecedor, y recomendaría el libro a los lectores interesados en una visión general fácil de seguir. Burling también sugiere una variedad de soluciones para aumentar la oferta de viviendas, que en su mayoría consisten en reducir la carga de la regulación gubernamental. Insta a un «reinicio radical» que restauraría «la mano invisible de Adam Smith». Sin embargo, el libro se ve empañado, en mi opinión, por la preocupación de Burling por las omnipresentes leyes de zonificación de la nación, vigentes desde hace más de 100 años, a las que culpa de la falta de vivienda, «el colapso de la asequibilidad de la vivienda», «deliberadamente… mantener la segregación económica y racial», «dificultar que los pobres y las clases trabajadoras abandonen los guetos», «excluir deliberadamente a los pobres» y mantener «a los inmigrantes y a las minorías raciales alejados de los barrios agradables».

Burling sostiene que el concepto de una ciudad o condado que prescribe los usos permitidos de bienes inmuebles dentro de su jurisdicción, con diferentes «zonas» para viviendas comerciales, industriales, agrícolas, residenciales, multifamiliares, etc., fue motivado por el tipo de leyes abiertamente raciales de apartheid promulgadas por la ciudad de Baltimore en 1910 y por Louisville, Kentucky en 1914. Tales exclusiones raciales fueron declaradas inconstitucionales por la Corte Suprema en el caso Buchanan v. Warley (1917). Burling afirma que otras ciudades promulgaron leyes de zonificación «para eludir a la Corte Suprema». El problema con este argumento es que, según el propio Burling, la ciudad de Nueva York promulgó la primera ley de zonificación integral de la nación en 1916, en respuesta a las preocupaciones bien documentadas sobre las atroces condiciones de los conventillos de Gotham (expuestas por Jacob Riis en su libro de 1890 How the Other Half Lives), antes de que la Corte Suprema invalidara las exclusiones raciales en Buchanan v. Warley. 

Cuando el pueblo de Euclid, Ohio, promulgó posteriormente un plan de zonificación en 1922, inspirado en la ley de Nueva York y lejos del espectro de Jim Crow, los que desafiaban la ordenanza no eran negros o inmigrantes, sino propietarios que habían comprado tierras en el camino de la industrialización, con la esperanza de beneficiarse ellos mismos de dicho desarrollo. La ordenanza de zonificación de Euclides impidió que los propietarios lo hicieran al designar su propiedad como «residencial». Burling admite que «ni la oposición ni los partidarios de la ordenanza [Euclides] tenían motivaciones raciales abiertas». Los terratenientes afectados presentaron una demanda con el argumento de que la ordenanza de zonificación disminuía el valor de su propiedad al impedir el desarrollo industrial. Después de una complicada historia procesal que Burling relata extensamente, la Corte Suprema confirmó la ordenanza de zonificación como un ejercicio válido del poder de policía municipal en Euclid v. Ambler Realty Co. (1926).

Durante casi un siglo, las leyes de zonificación han gozado del visto bueno de la Corte Suprema como un ejercicio legal del poder policial, un estatus que no es probable que cambie pronto. ¿Por qué, entonces, un litigante exitoso y respetado de los derechos de propiedad escribiría una filípica contra la zonificación, especialmente después de reconocer que el tema es «el proverbial tercer carril de la política suburbana» y que «la zonificación es enormemente popular» en los enclaves suburbanos?

Me vienen a la mente tres explicaciones. En primer lugar, Burling se opone sinceramente a todas las formas de regulación gubernamental del uso de la tierra, y considera que la zonificación es uno de los principales culpables de la creación de la crisis de vivienda en Estados Unidos. A pesar de que es inconcebible que la Corte Suprema revoque a Euclides, Burling busca socavar el apoyo público a la zonificación, a pesar de su abrumadora popularidad. Esta explicación no satisface porque no da cuenta del fervor particular que Burling despliega en su denuncia de la zonificación.

Construir más casas y apartamentos no va a eliminar las miserables ciudades de tiendas de campaña que sirven como guaridas de drogas al aire libre y manicomios sucedáneos.

Una segunda posibilidad es que los 40 años de litigios sobre el uso de la tierra de Burling lo hayan convertido en un partidario endurecido por la batalla. Es fuerte la tentación de que un defensor de un solo tema se vuelva demasiado entusiasta, o incluso dogmático. La zonificación es, después de todo, la última forma de regulación del uso de la tierra, contra la que Burling ha estado luchando en otros contextos durante toda su carrera. Para Burling, la zonificación se ha convertido en la obsesión que Moby Dick fue para el capitán Ahab. Los estudiosos de los derechos de propiedad, incluido Burling, están comprensiblemente influenciados por el trabajo seminal de Bernard Siegan en oposición a la zonificación. (Divulgación: Hice argumentos similares sobre la zonificación hace 40 años en respuesta a la misma «crisis de vivienda» que Burling lamenta hoy. [1] Expliqué mi abandono de esta posición juvenil en un ensayo de 2017 titulado «Dejando atrás a Lochner«. Parece que Burling todavía lleva una antorcha para Lochner).

Pero esto no explica completamente el recurso gratuito de Burling a temas raciales y morales en sus argumentos contra la zonificación, lo que nos lleva a la tercera (y última) explicación. Los libertarios se sienten atraídos por el tema de los derechos de propiedad, y los libertarios tienden a buscar la pureza ideológica. Los libertarios «puros», a diferencia de los liberales clásicos, a menudo se parecen a los izquierdistas en sus actitudes políticas. Si bien dudo seriamente que Burling sea un hombre de izquierda, es posible que utilice tales argumentos para atraer a un público más amplio aparentando ser «ilustrado». Tal vez Burling esté tratando de hacer que la defensa de los derechos de propiedad sea más aceptable mediante el uso de temas y terminología «woke».

En cualquier caso, Nowhere to Live está inexplicablemente salpicado de referencias discordantes a la «justicia racial», «el asesinato de George Floyd», la «segregación de clases», los «prejuicios» contra los pobres, el «privilegio» y modismos izquierdistas similares. Burling se burla de la correlación entre la vivienda de bajos ingresos y el crimen, llegando a invocar al personaje Silas Lynch de la película racista El nacimiento de una nación. En un gesto que huele a «libertarismo de corazón sangrante», Burling extrañamente comienza el libro con un himno a la inmigración, citando el poema de Emma Lazarus de 1883, «The New Colossus», que es una oda a las masas pobres y apiñadas del mundo, incluida «la miserable basura de su orilla rebosante». La conexión entre el uso de la tierra y la inmigración es difícil de alcanzar, y es inoportuna cuando la nación se enfrenta a una oleada masiva de inmigrantes ilegales.

El poema de Lázaro es más conocido debido a un fragmento que se exhibe en la base de la Estatua de la Libertad (un regalo de Francia dedicado en 1886), a pesar de que originalmente no formaba parte de la famosa estructura. Diecisiete años después de que se terminara la estatua, en 1903, se añadió una placa que contenía un extracto del poema en el interior de la base de la estatua, mucho después de la muerte de Lázaro. La placa no se trasladó a la entrada principal de la estatua hasta 1945. El poema de Lázaro no inspiró, y no define, la Estatua de la Libertad. Los izquierdistas a menudo citan el poema como «prueba» de que Estados Unidos abraza las fronteras abiertas, pero eso es un mito. Más importante aún, el poema no tiene nada que ver con los derechos de propiedad. (Irónicamente, Lázaro era un devoto del economista político del siglo XIX Henry George, quien no era un defensor de la concepción liberal clásica de los derechos de propiedad).

De manera similar, Burling dedica dos capítulos cortos a una discusión fuera de tema sobre cómo los enfermos mentales fueron desinstitucionalizados en la década de 1970, momento en el que muchos de ellos se quedaron sin hogar. El problema no ha hecho más que empeorar desde entonces. Concluye que «los enfermos mentales de la nación están ahora en todas partes, sin atención médica adecuada, comida o refugio». No estoy en desacuerdo con esa conclusión, pero me pregunto cómo Burling puede argumentar simultáneamente que la falta de vivienda desenfrenada, exacerbada por la adicción a las drogas y la falta de aplicación en muchas ciudades de las prohibiciones de vagancia, «acampar» en espacios públicos y leyes similares de orden público, es causada por las leyes de zonificación. Lamentablemente, muchas áreas urbanas se ajustan a la descripción de Burling de «nuestra realidad distópica». Sin embargo, los campamentos de personas sin hogar no desaparecerían mágicamente si se abolieran las leyes de zonificación. Construir más casas y apartamentos no va a eliminar las miserables ciudades de tiendas de campaña que sirven como guaridas de drogas al aire libre y manicomios sucedáneos. La falta de vivienda es un problema grave, pero Burling no presenta un caso convincente de que sea causado, o incluso agravado, por las leyes de zonificación. Para mí, el tema de la falta de vivienda es una digresión innecesaria que resta valor al análisis destacado de Burling en otros lugares.

Además, la frecuente invocación de temas raciales por parte de Burling, sugiriendo la intolerancia por parte de los residentes de las comunidades de lujo que desean mantenerlas como tales, es insultante y carece de fundamento fáctico. Los pactos restrictivos racialmente excluyentes y la discriminación en la vivienda han sido ilegales durante décadas. Prevenir el hacinamiento en escuelas y parques, evitar la congestión del tráfico, preservar la seguridad pública y mantener bajos los impuestos a la propiedad son objetivos legítimos en una comunidad, compartidos por los residentes independientemente de su raza, etnia u origen nacional. El desafortunado énfasis de Burling en la retórica de la justicia social es más adecuado para un texto de sociología que para un tratamiento académico de los derechos de propiedad.

No todas las comunidades son iguales, por supuesto. La mayoría de la gente no puede permitirse vivir en Beverly Hills. Pero seguramente aquellos que puedan deberían ser capaces de preservar las cualidades que lo convirtieron en un lugar deseable para vivir. No es incorrecto, ni inmoral (como sugiere Burling), que las comunidades se opongan a las viviendas de bajos ingresos que atraerán a personas pobres de otras áreas, especialmente si las mayores demandas de servicios gubernamentales aumentarán la carga impositiva de los residentes sobre la propiedad. En el capítulo 6, Burling retrata con simpatía lo que admite que fue un activismo judicial descarado por parte de la Corte Suprema de Nueva Jersey en los casos de Mount Laurel durante la década de 1970, porque está de acuerdo con la decisión de la corte de invalidar la «zonificación excluyente», incluso si se basó en «una interpretación altamente creativa del texto de la constitución [estatal]». Burling expresa su desaprobación del deseo de los residentes de Mount Laurel de «proteger los intereses fiscales de la ciudad» oponiéndose a la construcción de viviendas para personas de bajos ingresos.

El objetivo de la zonificación es promover la salud pública, la seguridad y el bienestar de la comunidad. Al separar los usos incompatibles de la tierra (por ejemplo, fábricas, refinerías de petróleo, centros comerciales, bares, hoteles, gasolineras) de las áreas residenciales, y crear diferentes zonas para viviendas unifamiliares y complejos de apartamentos, las leyes de zonificación protegen las expectativas (y las inversiones) de los propietarios, al tiempo que permiten a los funcionarios gubernamentales anticipar los flujos de tráfico, los requisitos de estacionamiento, el drenaje de la escorrentía y la ubicación de escuelas y parques. Llamar a este tipo de planificación comunitaria «segregación económica» y culparla de mantener a los pobres y a las minorías en los guetos me parece infundado y exagerado. Muchas personas se han mudado a los suburbios (o incluso a las zonas rurales) para disfrutar de densidades de población (y delincuencia) más bajas que las típicas de las zonas urbanas. Esto no es discriminatorio, sino la esencia de la libertad: la búsqueda del «sueño americano».

Si las leyes de zonificación fueran declaradas inconstitucionales, como parece sugerir Burling, ¿qué ocuparía su lugar? ¿Qué, aparte de la doctrina del derecho consuetudinario sobre la molestia, impediría que se construyera un matadero (o un depósito de chatarra o un edificio de oficinas de gran altura o un parque de casas móviles) en medio de una zona residencial? No es una respuesta suficiente sugerir medidas contractuales «negociadas voluntariamente» como servidumbres, pactos y restricciones de escrituras, porque durante un siglo los propietarios han confiado en la zonificación en lugar de la autoayuda coasiana para regular los usos de la tierra permisibles.

Aplaudo el trabajo de PLF y la dedicación de Burling a la protección de los derechos de propiedad, pero respetuosamente discrepo con su crítica lateral de la zonificación. Por lo demás, Nowhere to Live es un libro muy informativo y valioso, que muestra los impresionantes éxitos en litigios del equipo de PLF durante los últimos 50 años.

Autor: Mark Pulliam escribe desde el este de Tennessee. Un veterano de Big Law, se retiró como socio de un gran bufete de abogados después de ejercer durante 30 años. Editor colaborador de Law & Liberty desde 2015, Mark también bloguea en Misrule of Law. Se considera un abogado totalmente recuperado..